Житель района Преображенское Андрей Волков несколько лет назад купил квартиру. Собственных средств на неё не хватило, и мужчина получил в банке ипотечный кредит. Однако год назад у них с женой родился второй ребёнок, и семья задумалась о расширении жилплощади.
«Могу ли я продать жильё, если ипотечный кредит ещё не выплачен, чтобы купить себе квартиру попросторнее?» — спрашивает он в письме в редакцию.
Главное — предупредите банк
По словам Дмитрия Баранова, эксперта Банка России, такой вариант вполне возможен.
— Главное — не забыть предупредить банк, в котором вы оформляли ипотечный кредит и у которого в залоге находится ваша недвижимость, — поясняет он.
Для банка залог является твёрдой гарантией на случай, если заёмщик не сможет платить. Тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги.
Да и зарегистрировать переход права собственности на квартиру в залоге без согласия банка-кредитора тоже не выйдет.
Самый безопасный вариант
Как поясняет Дмитрий Баранов, есть несколько предусмотренных законом сценариев расчётов при продаже квартиры, обременённой ипотечными обязательствами.
— К примеру, вы нашли покупателя, который готов оплатить полную стоимость вашей квартиры собственными средствами. Это самый простой и безопасный вариант, — говорит эксперт.
В данном случае важно, чтобы цена продажи была не меньше задолженности продавца по кредиту. В случае неблагоприятной рыночной ситуации, когда цены на жильё снизились и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, получить добро от банка на сделку не получится.
Переоформление кредита с продавца на покупателя
Ещё вариант — переоформление ипотечного кредита с продавца на покупателя. Так может случиться, если у последнего не хватает собственных средств на оплату всей стоимости жилья, но есть положительная кредитная история и стабильный доход.
— Банк может переоформить договор ипотеки, а новый заёмщик имеет право попросить банк, к примеру, изменить срок погашения и размер взносов, — разъясняет Дмитрий Баранов.
Такая просьба будет обоснованна, если к моменту сделки ипотечные ставки понизились, а условия старого кредита хуже тех, которые предлагают сейчас. Вместе с кредитом покупателю могут перейти все обязательства старого заёмщика, в том числе не исполненные им в срок. Поэтому, прежде чем подписывать договор, стоит прояснить в банке ситуацию насчёт просрочек.
Оценка жилья — за свой счёт
Однако не всегда условия кредита, которые были у продавца, подходят покупателю и не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заёмщика на другого. Тогда покупателю придётся самому заключать новый ипотечный договор на всю стоимость жилья, о которой он договорился с продавцом.
В данном случае придётся собирать деньги на первоначальный взнос, получать одобрение кредита в банке и проводить оценку жилья за свой счёт.
К тому же часть банков предпочитает не иметь дела с недвижимостью, находящейся в залоге у другой финансовой организации. Снизить вероятность отказа можно, заключив новый договор в том же банке, что и продавец. И на оценке жилья можно сэкономить, так как кредитор уже одобрил его ранее.
Какой бы вариант расчётов ни выбрал покупатель, перед сделкой не будет лишним запросить информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов.
Загрузка ...
